平台公司土地融资(企业如何通过土地融资)

1.企业如何通过土地融资

近年来,以土地使用权抵押为融资条件的信贷业务发展十分迅速,这一融资形式不仅为企业、个人提供了急需的发展资金,也提高了银行资金的利用效率,对促进房地产业和整个国民经济的快速发展起到了积极的作用。

据《2009年中国国土资源公报》统计,截至2009年年底,全国 84个城市土地抵押面积 21.7万公顷,抵押贷款 2.59万亿元,比上年分别增长 30.9%和 42.8%。然而,土地抵押贷款业务的过度扩张使银行在共享房地产业利润的同时,也承担了巨大的金融风险。

土地抵押贷款的两大风险从国内外各类理论研究和实践探讨成果来看,土地抵押贷款的风险一般可以分为内部风险和外部风险。内部风险主要是因土地评估、抵押、贷款和登记等业务流程的不规范导致的风险,如违规办理抵押登记、违规放贷、骗贷、虚高评估土地价值等;外部风险主要因为宏观经济波动导致的风险,如宏观经济波动导致土地市场萎靡、土地贬值等。

笔者认为,外部风险属于宏观风险,存在综合性及不确定性,如粮食安全、地震自然灾害等公共危机都可以导致风险产生,而且此类风险主要由中央政府负责调控。因此,本文以研究内部风险为主。

据中国人民银行统计有关资料显示,担保信贷作为最常见的一种担保贷款形式,在我国信贷总量中占80%以上。土地抵押贷款风险主要存在于土地抵押贷款业务办理过程中的两个主要主体:土地登记机构和银行,对应地,笔者将土地抵押贷款的风险归纳为以下两方面:风险一:土地登记机构违规办理土地抵押登记的风险一是依法不能抵押的土地办理了土地抵押登记手续。

《物权法》、《担保法》规定不能抵押的各类土地,如农村宅基地、公益性用地等。二是未取得土地使用证办理土地抵押登记手续或违规依出让金缴纳比例办理分割登记并抵押的。

三是未经相关权利人同意办理土地抵押登记手续的。如土地权利存在异议登记、预告登记,未经当事人同意办理抵押登记手续; 共有土地未经全部共有人同意办理抵押登记;乡镇企业建设用地未经集体经济组织同意办理抵押登记等。

四是土地权利存在查封、预查封的或存在土地违法的办理土地抵押登记。如擅自改变土地用途后抵押的。

五是为了土地抵押融资需要,一宗土地办理多个土地权利证书,导致重复发证的。如储备用地,可能存在储备范围内原土地权利尚未注销,就办理了储备用地登记发证并抵押。

六是同一宗土地不按照规定,依抵押登记申请先后顺序办理抵押登记,擅自改变土地抵押顺位的。风险二:银行违规放贷的风险第一,银行擅自扩大放贷比例。

如有关政策规定储备用地抵押贷款率为70%、首套房屋个贷30%等,而银行则扩大比例放贷。第二,银行违背产业政策放贷。

如对落后、淘汰产业,“三高一资”(高成本、高污染、高能耗、资源型)产业放贷。第三,银行虚高土地价值放贷。

(土地价值无论是依评估机构评估或借贷双方当事人认定均需银行认可确定)。第四,银行不审慎地延长贷款周期放贷,导致贷款周期结构不合理,比如中长期贷款过多。

第五,银行降低贷款利率放贷。如一些城市储备用地抵押贷款利率较同期市场利率至少下浮10%。

第六,银行违背房地产调控政策放贷。第七,银行超出土地权利使用期限放贷。

第八,银行超过信贷审批权限放贷。第九,非金融机构违规放贷。

第十,其他情形。如贷前、贷中和贷后没有履行监管职责等。

除上述风险外,同一宗土地重复放贷的,顺位靠后的抵押权人可能无法受偿,风险较大;土地或房屋单一抵押,因登记机构的不统一,可能房屋抵押后土地未办理抵押登记手续,当事人凭土地权利证书再次抵押,造成重复抵押风险;依据地方政府或人大担保函等无效文件放贷的情形,也是产生土地抵押贷款风险的重要因素。实践中需高度关注的两大风险域。

目前,从实践来看,储备土地抵押和农村集体土地抵押风险值得高度关注。风险域一:储备土地抵押据国土资源部统计,截至2009年年底,全国84个重点城市储备土地抵押3547亿元,占84个城市土地抵押金额的14%,2009年新增土地抵押贷款中有1/5流向储备土地抵押,储备土地抵押贷款超过工业用地抵押贷款。

作为地方政府融资平台的主要形式,储备土地抵押有以下几个问题值得高度重视:一是在储备用地办理土地登记和抵押登记过程中,登记操作与《土地登记办法》以及土地证书填写的有关要求不符,可能存在法律风险。目前,针对储备土地登记及抵押登记办理没有明确的依据和规范。

实践中,地方将储备土地的国有土地使用证上使用权类型填写为“政府储备”、土地用途填写为“储备用地”、土地使用期限不填写,这与《土地登记办法》以及土地证书填写的关要求均不符,如土地分类中根本没有“储备用地”一类,一旦进入诉讼或其他司法程序,极有可能因土地登记不规范败诉。二是在政府储备土地中很多“绿地”、“道路”等代征地一并打包由储备机构收储,在储备土地抵押贷款过程中,这些代征地并没有剥离出来,而是一并抵押。

但这些代征地将来都是公益性事业用地,不可能通过招拍挂供出,也不会有土地出让收益,因此将这些土地一并抵押贷款明显存在风险。三是目。

2.在政府融资平台公司里,一般通过划拨出让形式得到的土地是生地还是

出让是指你取得的这块土地已经按规定交纳了土地出让金,在规定的使用年限内再次卖给他人是不需要再交纳出让金了。

划拨是指你取得的这块土地是政府采取行政划拨的手段给你的,你在卖给他人时需补交土地出让金。两者相差就差在这土地出让金上,相对来讲交了出让金的土地价值要高于划拨土地。

还有一种情况就是你原来的土地证是划拨用地,你现在要改建或因其它原因需要到国土部门去办过土地证的话,你也需要交出让金将你的划拨土地转为出让土地,这时你只要交土地评估价格的50%作为出让金。生地和熟地的区别一般讲熟地是指地块周边的基础设施如道路、水电、供电供气等设施齐全、场地平整的土地,生地就是相对熟地来说没有这些设施的土地。

3.什么是土地融资

土地抵押是目前各种融资类项目的核心风控措施之一,由于抵押土地的类型各异(包括出让地、划拨地、储备地等),处置方式也不尽相同,故对土地抵押问题的探讨就显得极为必要。

一、土地抵押的客体是土地使用权

根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定:城市市区的土地属于国家所有;农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有,宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。所以,我国的土地从所有权的角度讲,分为国有土地和集体土地。

根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四的规定:土地所有权不得抵押。所以,目前我们所讲的土地抵押,实质上是指土地使用权的抵押。

二、具体的土地使用权能否抵押取决于法律规定

根据土地所有权的不同,土地使用权首先被分为国有土地使用权和集体土地使用权,法律对两者有着明显的区分,从而形成了所谓的土地二元结构。

1、国有土地使用权

国有土地使用权包括国有土地建设用地使用权和国有土地承包经营权。所谓的国有土地建设用地使用权,是指在国有土地上从事房屋和其他地上物建设的权利。所谓国有土地承包经营权,包括家庭承包经营权和国有四荒地土地承包经营权。

上述建设用地使用权根据取得方式和权力内容的不同,又可以进一步细分为出让土地使用权、划拨土地使用权。出让土地使用权,依据招拍挂或者协议方式取得,有一定的期限和用途限制,可以依法转让、抵押,是目前最为自由的土地使用权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条、第二十四条及《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条、第六条的规定,划拨土地使用权,是指特定的国有企业或者公共事业单位、机关等,以无偿的方式从国家取得土地使用权,该类土地使用权,权利主体具有特殊性,权利本身没有期限的限制,但是土地使用权不得私自转让和抵押,其抵押,须经土地主管部门同意和审批,并且在实现抵押权时,需要补交土地出让金。

国有土地用于农业用途的,土地使用人取得的土地使用权被称为国有土地承包经营权,其权利内容与集体土地承包经营权没有区别。根据《物权法》第一百八十条、第一百八十四条,家庭承包经营权,至少耕地的家庭承包经营权,被允许转让,但严禁抵押。四荒地的承包经营权,则可以自由转让和抵押。

4.地方政府融资平台公司的定义

一般而言,国有融资平台公司主要是指“地方投融资平台”,除非特别说明,均指地方各级政府专门设立的投融资平台公司。

地方政府融资平台公司指由地方政府及其部门和机构等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立,承担政府投资项目融资功能,并拥有独立法人资格的经济实体。(根据国发〔2010〕19号文件定义)财政部、发展改革委、人民银行、银监会关于贯彻国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知相关事项的通知(财预〔2010〕412号)进一步明确了地方政府融资平台的概念,表述如下:地方政府融资平台是由地方政府及其部门和机构、所属事业单位等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立,具有政府公益性项目投融资功能,并拥有独立企业法人资格的经济实体,包括各类综合性投资公司,如建设投资公司、建设开发公司、投资开发公司、投资控股公司、投资发展公司、投资集团公司、国有资产运营公司、国有资本经营管理中心等,以及行业性投资公司,如交通投资公司等。

5.融资平台公司创新融资方式有哪些

论推进政府投融资制度创新 (中国现代集团 丁伯康) 一、金融制度创新 1、加大直接融资力度 发展资本市场是基础设施投融资创新的基本保障。

要逐步解决资本市场结构不合理的问题。要根据《国务院关于推进资本市场改革和稳定发展的若干意见》中提出的各项政策措施,加大资本市场改革和创新的力度,要更大范围鼓励地方政府融资平台和市政公用企业发行债券融资;要加快市政债券的发行试点;要鼓励地方优质公用事业上市企业在国内外资本市场融资,通过融资对城市基础设施建设进行再投资建设;要鼓励保险资金、社保基金等长期资金投资城市基础设施建设。

2、组建地方金融控股集团 对于城市基建设施而言,所需资金额度较大,而不少地方的中小城市商业银行,往往无法满足。这是与它们的资本实力、科技水平、机构布局以及资本充足率、单一客户贷款比例等监管指标有关。

如果一个城市基础设施项目占用了中小银行的大部分贷款资金,将不仅影响银行的风险管控,也会影响到银行的盈利水平。与全国性商业银行相比,城市商业银行自身的生存压力较大,竞争弱势明显,缺乏进一步发展壮大的后劲和空间,无法为该地区的城市建设融资工作提供相应的资金支持。

因此组建地方金融控股集团,可以发挥其在撬动社会资金中的杠杆作用。相关省份省财政要加大投入力度,以省级大型企业集团为基础,组建地方金融控股集团,通过介入和做大地方性商业银行、证券公司、保险公司、信托公司、担保公司等,发挥其在城市建设中的强大投融资功能。

适当时机,可以通过商业银行改制重组上市,保险资金进入基础设施投资领域等,发挥这些机构在资本市场的强大融资功能,推动和支持城市基础设施的融资和建设。 3、加快金融产品创新 政府应当鼓励各类金融机构、金融服务机构结合地区实际,进行金融产品和金融工具的创新,同样对于规制可以采取“摸着石头过河”的策略,通过放松规制来激励创新并在创新中改善和强化规制。

建立良好的友好型、优势型的市场化筹融资环境,不断创新融资手段。为使城市建设能够融到足够的建设资金,融到低成本的建设资金,应积极推进信托、资产证券化、产业基金等金融工具,搭建城市建设市场化筹融资平台。

二、信用制度创新 1、加强政府的示范与推动 在信用主体结构中,政府信用是最大的信用,市场信用、企业信用、个人信用及整个社会信用都是基于政府信用来推动和发展的。因此,加强信用体系建设,必须首先以树立政府信用为重点,充分发挥政府信用社会信用建设中的无可替代的示范激励作用。

为此,政府职能的基本定位要迅速“权力政府”转变为“责任政府”,以规范、高效的行政服务创建政府信用;要加强行政执法监督,解决好依法行政,诚信行政的问题;要将信用环境的建设列入地政府政绩考核目标,促使地方政府大力推动和建设金融基础设施,发展和维护全社会的信用平台。 2、加强信用制度建设 在美国,已经生效的金融市场信用管理法律有公平信用报告法、公平债务实施法、平等信用机会法等十多项。

这些法案构成了美国金市场信用管理体系正常运转的法律环境。目前,我国尚未出台一部针对地方政府信用的专项法律来规范地方政府的行为(如《政府信用法》、《公平信用报告法》等),以突出政府必须守信利民的执政观念,并有效遏制和惩戒政府信用缺失行为。

我国作为一个信用建设的后发国家,在这方面的立法才刚刚起步,漏洞明显,法律的严密性欠缺。地方政府可以从我国和本地区的实际情况出发,对信用机构的设置,信用管理体制的模式,信用当事人双方的权利与义务,政府、商业银行以及其他主体在信用体系设中的地位、权利与义务以及失信行为的法律责任等做出明确的规定细则和补充,从而为有推进信用体系建设奠定良好的法制基础。

3、加快建立信用公共数据库 信用数据库是建立社会信用体系必的基础设施。要运用行政手段和经济手段,把分散在政府各部门、银行、工商机构的个人的、企业的信用信息收集起来,成为一个信用信息公共数据库,此基础之前,逐渐把信息库组的信息扩大到公检法机关,实现政府、金融机构、业、个人等信用信息在一定范围内的共享共用,使失信者无处可藏可骗,守信者处处可得到授信。

地方政府应加快做到完全开放征信公共服务平台各类信用信息,平台数据库端口与国家征信服务平台正式对接,与国内其他各地区信用信息数据库互连互通,努力在全社会营造守信光荣、失信可耻、守信得益、失信难行的良好环境。 4、要加强信用中介机构建设 信用中介是社会信用体系的重要组成部分,信用中介包括信用调查公司、信用征集公司、信用评价公司、信用担保公司、信用保险公司等,其立业的根本都是独立、公正、客观、平等地以客观身份为社会各界提供信用产品或服务。

既要通过行政手段和经济手段扶持信用中介的建立和发展,又要切实加强对中介机构的管理,强化职业道德规范,对不讲信用,出具虚假评估、审计、验资等报告,扰乱市场秩序的,要依据有关规定予以清理;对触犯法律的,要由有关部门依法追究法律责任。 三、土地储备制度创新 。

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